本記事は、2019年9月に出版書籍「大家業は寝ていても回転自転工務店の社長が教える4つのコア “（幻冬舎MC）で一部を抜粋・再編集したものです。 最新情報・法令等には対応していない場合がありますので、予めご了承ください。
正方形と長方形のもののどちらが有利？
■長方形の高コスト
柱や梁は反力とモーメントが大きければ大きいほど鉄筋の使用量が増加するため、コストが高くかかるということ建築の基本的な考え方である。 これをもとに構造という観点から、正方形と長方形のもののどちらが有利かということを説明する。
（※写真はイメージです/ PIXTA）
四角形は幅が狭いので反力がかかるため、ビームまたは柱の高さと厚さなどで鉄筋の使用量が増える。 長方形は力が均等に掛かるため、柱や梁はだいたい同じ大きさになる。
長方形短辺に力を集中するために柱の数が多くなって、厚さも過重に応じて増加するので、複雑な構造計算が必要になる[도표 1]。 前回で述べてきたの幅が狭いのが良いと主張し、少し矛盾した説明が、幅広い正方形の建物よりも幅が狭い長方形のものがより費用がかかります。
[도표 1]
新築であれば、コストが少ないほど収益率もガラスが理由正方形。 中古物件であれば、収益率を考えた長方形を買え勧めたい。 長方形の建物は構造建物全体にお金がかかっているからである。
最近では、地震が多くの建物の耐震や構造を気にする人も増えている。 地震に強いように見える長方形のものであるが、長方形と正方形だろう、どんなものでも構造計算は、しっかりとしているので、耐久性の両方で。 中古物件は工務店の考えを逆に利用して四角形を取得します。
■長方形で、より魅力的なサービスを
正方形ではなく、長方形のものが計画を練りやすいという点を強調している。 大手住宅メーカーが作るアパートやマンションの計画は、大部分が四角形を「羊羹型」に分けている。
すべての客室には、朝日を入れようと南にバルコニーを設置するために、自然とそうなってしまう[도표 2]。 コストと建設のしやすさも理由の一つだ。 一方、長方形の建物は、すべての客室にコーナー部屋になる[도표 3]。
[도표 2]
[도표 3]
正方形は「前号南向きのバルコニー “正方形は「前号の各部屋」と皆宣伝文句は困難であるが、型にはまった計画よりもユニークで柔軟な計画を考えてみましょうと言いたいのだ。このような観点から見ると、正方形ではなく、長方形が魅力的ということだ。
アパートやマンションを建てる場合は、ターゲットに入居者の年齢などの特性を把握し計画を考えることも必要である。 家族用アパートなら南向きのバルコニーが大きいアピールポイントとなるが、独身者のための1LDKであれば、長方形書く選手も良いだろう。
「南の地」よりも「北の地」をお勧めする理由
■幅が狭い長方形の土地で部屋数を増やそう
正方形と長方形に賃貸収益が変わる場合があります。
太陽の影制限で幅広い長方形の建物は3階までを建てることができませんが、幅が狭い長方形のものは、同じ条件で4階が可能である。 正方形は1階に4部屋の合計12の客室、四角形は4階から16部屋を稼ぐ計算される。
土地の価格は幅が狭いのが8かけて安い。 バルコニーが北に向かっているといっても、光が全く入らないわけではない。 北でも柔らかな光が入ってくる。 正方形は長方形に比べて建設コストはかかるが、長方形の土地を選択する理由もそれなりにあるのだ。
また、道路にどのように建物が直面しているかどうかに応じて、アパートの顔はかなり違ってくる。 長方形の「羊羹型」から南に道路がある土地は、道路の正面にバルコニーが来るが、北に道路があればそうではない。
長方形の土地であれば、北に道路があっても朝日が入る位置は確保することができますので、正方形ではなく、長方形のものが計画を作りやすいことが、ここでも裏付けられている。 北の地よりも南向きの土地が高いということは、前回の複数回紹介してきた。
土地を購入する際、北の地でも十分に利益率の良い計画を作ることができるイメージを持っていたい。
■生活をイメージしようとし
土地選びのポイントは、まず見学し、周辺の環境をよく確認するものである。 時間帯や天候などの他の条件で見ることも重要であるため、複数回通してみるのもいい。
朝日はどの方向から入るか？ 公共交通機関までの道のりは？ スーパーマーケットや病院、学校、金融機関などはどうだろうか？
また、隣接する道路の幅を適切に把握することも重要であることは、この項目の前後に記している。 事前にその土地の生活を確実にイメージすることが重要である。
嫌いな「川の近く “…実はメリットだらけの衝撃
■道路の幅は要チェック
建ぺい率と容積率の関係で幅が4メートル以上5メートルのほうが土地を活用することができますので、土地購入の際の重点項目の一つとして、目の前の道路幅をしっかりと確認することが必要である。 最初に確認しなければならない事項とすることができる。
しかし、これは新築建物を建てる際に考慮すであり、中古物件を購入するとき逆転の発想が必要である。
5メートルの土地は容積率を目いっぱい使用しているが、同じ湖での収益率も一緒になら4メートルの土地が広いことである。 銀行の評価もつきやすいものである。 新築の場合とは異なる発想になるので、このあたりは、頭の中にでも入れておきたい知識の一つだ。
■河川や公園隣接の土地のアパートの敷地に
投資マンションを考えている場合は、河川や公園に隣接し、土地はお勧めである。 採光が持って簡単に敷地を目いっぱい使用できるのが大きな利点。
川が流れている臭いや虫の発生などで住宅を建てる人したかである。 公園子供を遊ばせて発想もあるが、やはり騒音や、複数の人が寄って位置なので、同じような感覚を持っている人は多いと思う。
しかし、その分、土地価格が安いしなければならない。 また、周辺が開かれているということは、高さと影の影響を心配する必要がなく、光が取れるのは、構造が取りやすいということだ。 風通しが良く景観もそれなりに楽しむことができる。 アパートヨンジウン良い土地だと思う。
古いか問題があるものは、「買い叩け」！
■南向きの土地を基準に考えて
土地価格は、道路が南にある南向きの土地が最も高いことを基本的に先に覚えておこう。
そして、それを相手北側に道路がある北の地は、南の相場が坪当たり100万ウォンなら9タリー90万円。 また、幅が狭い場合は、「8掛け」で概ね80万円というイメージを私たちは持っている。
建設産業、建築など無関係な一般の人たちからすれば、100万円の土地が売りに出ている横の土地も同じ価格なら、密かに思ってしまうが、それは大きな間違いである。
幅が狭ければ、同じ南向きの土地に「8掛け」の土地が内側に向かって直角に変形されたL字型の土地などは「半額8掛け」（半額50万円の8掛けで坪40万円）で購入することができる。
L字型の土地は、土地を目いっぱい使用することが難しいが、道路までの部分は、駐車場と通路にして残りの部分に建物を建てるなど考えようによっては、様々な計画と方法があるのだ。
京都の土地はうなぎの寝床とが、そのような土地は、相場の半額8掛けで購入よく知られている。 古いか問題があるものは、買い叩けどんな事業にも共通して言えることである。 幅が広く、奥行きが狭いなど、その土地が抱えるさまざまな問題を看破して「半額8掛け」で住んでいる。
町田泰次
株式会社町田工務店代表取締役社長
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